各县（市、区）人民政府，忻州经济开发区管委会，市人民政府各委、办、局：

　　住宅小区是居民生活的主要空间，是社会治理的基本单元，物业服务企业作为社区综合治理的承载主体，事关群众生活品质，事关居民群众切身利益，事关基层和谐稳定。为全面落实《中华人民共和国民法典》、《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）、住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《山西省物业管理条例》和《忻州市物业管理条例》等有关物业管理规定，进一步规范物业服务行业，不断满足人民群众对美好生活的需要，经市人民政府同意，现就建立推进住宅小区物业管理长效工作机制制定如下实施意见。

　　一、总体要求

　　以打造“现代化住宅小区”为目标，以红色物业、红色业委会为引领,以物业企业信用等级评价为抓手，坚持法治思维，发展和创新物业管理服务机制，理顺社区建设、物业管理、业主自治之间的关系，构建“党建引领、社区管理、业主自治、物业服务、行业指导”的物业管理长效机制。

　　二、组织机构

　　为切实加强对物业管理服务工作的组织领导，成立由市政府分管领导任组长的忻州市推进住宅小区物业管理服务工作领导组。成员单位包括市政府办公室、市住建局、市行政审批局、市发改委、市公安局、市工信局、市城管局、市自然资源局、市生态环境局、市人防办、市应急局、市市场监管局、市民政局、市卫健委、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位和部门。负责全市住宅小区物业管理长效机制的建立，统筹协调和监督指导各县（市、区）、五台山风景名胜区及市直相关部门按照各自职责分别做好物业管理服务相关工作；研究提出解决物业领域突出问题的相关政策措施；召开联席会议，研究处置物业领域重点难点问题和社会影响较大的公共事件。

　　领导组下设办公室，办公室设在市住建局，办公室主任由市住建局局长担任，副主任由住建局分管领导担任。负责领导组日常工作，完善物业相关规章制度，督促各成员单位按照部门职责协调处理好物业方面的问题，将各职能部门和各县（市、区）反馈的较为突出矛盾纠纷、重大案件或特殊情况报领导组，对物业企业信用考核评价进行部门征询意见并将评价结果予以反馈。

　　三、职责分工

　　（一）街道办事处、乡镇人民政府是贯彻落实《忻州市物业管理条例》（以下简称《条例》）等有关政策法规，构建小区物业管理长效机制的组织实施主体。

　　街道办事处、乡镇人民政府要牵头组织好公安派出所、发改、住房等相关部门共同建立健全物业管理运行的协调机制、畅通诉求渠道、矛盾纠纷预警预报和调解机制，积极调解处理物业服务投诉，定期组织召开辖区相关部门和单位参加的物业管理联席会议，协调解决住宅区内物业管理中的苗头性、倾向性、综合性问题。要督促辖区内物业服务企业依法依规搞好物业管理服务，按照物业服务合同，提供值价相符的服务，在服务区域内醒目位置公示服务项目、服务标准、服务价格。要特别注重培育激发社区居民的公共意识、责任意识，鼓励引导社区居民强化自我教育、自我管理、自我服务、积极参加社区公共事务，自觉遵守《条例》等有关政策法规和《业主管理规约》。

　　（二）各级政府行业管理部门和单位是贯彻落实《条例》等有关政策法规的行业监管主体。要依照法定职责和相关要求，积极履行职责，并主动配合和支持街道办事处、乡镇人民政府开展工作。

　　1、发改部门负责物业服务收费管理政策咨询工作，协调有关部门解决物业收费方面的投诉和纠纷。

　　2、工信部门负责通讯企业的指导和监管，协调解决涉及通讯方面的投诉和纠纷。

　　3、住建部门负责对住宅项目的房屋质量、竣工验收、前期物业的监督管理。督促建设施工单位履行工程保修期内的保修责任，依规处理房屋保修期内由工程质量引发的投诉和纠纷，建立健全物业服务企业守信联合激励和失信联合惩戒机制，负责督促开发建筑单位和物业服务企业规范经营行为，并进行事中事后监管。

　　4、城管部门负责指导小区垃圾清运工作，并对擅自改变绿化用地性质、挤占绿线等违法行为进行监督检查。同时负责督促供水、供气、供热等公共服务经营单位，直接向物业管理区域内的业主提供服务，依法承担相关管线及设施设备的维修、养护责任，并向业主（实际最终使用人）收取费用进行监督检查。

　　5、公安部门负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对监控安防、宠物饲养、房屋租赁等开展监督检查。

　　6、自然资源部门负责物业管理区域内新建、改建建(构)筑物和加装电梯、增建车位、车库的监管和违法搭建建(构)筑物、擅自改变房屋外观和结构等的查处工作。

　　7、生态环境部门负责对违法排放水污染物及烟气污染物、燃煤设施、噪音污染、废弃物等的监督检查。

　　8、人防部门负责对损坏人防工程防护设备和擅自改变防护工程结构等违法行为的监督检查。

　　9、消防部门负责对小区内易燃物品、占用消防通道、遮挡和损坏消防设施的行为进行监督检查。

　　10、市场监管部门负责对物业管理区域内电梯等特种设备的安装、改造、维修、经营、使用、检验检测进行监督检查，对未经有利害关系业主同意和行政审批管理部门登记注册，擅自将住宅改变为经营性用房以及在物业区域内违反市场经营相关法律法规，无照从事餐饮的经营行为进行查处，对无照从事娱乐、住宿的经营行为，配合相关主管部门进行查处。

　　11、卫健部门负责对住宅区疫情防控和婴幼儿防疫（疫苗接种）工作进行监督检查。

　　12、能源部门负责供电企业的指导和监管，协调解决涉及供电方面的投诉和纠纷。

　　四、主要任务

　　各级各部门要充分发挥各级党组织的领导作用和行业部门的指导监管作用，建立健全权责清晰、运转有效的工作机制，破解物业管理服务的突出问题和社区治理的短板瓶颈，不断提高物业管理服务的科学化、精细化、规范化水平。

　　（一）规范业主委员会运行，融入基层社会治理体系

　　1、打造“红色物业”、“红色业委会”。街道（乡镇）、社区党组织要采取单建、联建、区域建设等方式，推动业委会、物业服务企业党的组织应建尽建，并纳入街道（乡镇）党组织统一管理。建立党建引领下的社区居民委员会、业委会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业委会成员中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委一代表”成员通过法定程序兼任业委会成员。

　　各街道办、乡（镇）要积极推动业主设立业主大会、选举业委会。暂未成立业委会的，由街道办、乡（镇）党（工）委牵头，在社区居委会下设物管会，临时代行业委会职责。成立物管会要同步建立党组织。三年内业委会（物管会）成立比例要达到90%以上。突发公共事件和重大安全事件应对期间，街道办、乡（镇）要指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应向物业服务企业支付相应费用。

　　2、规范运行，加强监督。业委会要按照议事规则规定定期召开业主大会和业委会会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会。对恶意拖欠物业费的业主，按照管理规约约定催缴并采取相关措施，催缴无果后向人民法院提起诉讼，在取得生效的法院判决并强制执行未果后将当事人列为失信被执行人。业委会不依法履行职责，严重损害业主权益的，各街道办、乡（镇）要指导业主大会召开临时会议，重新选举业委会。加大对业委会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

　　建立信息公示制度和换届审计制度。业委会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会换届由业主大会组织进行审计。

　　（二）提升物业管理服务水平,扩大物业管理覆盖范围

　　1、加强前期物业管理招标监管。根据住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，结合《忻州市住宅物业服务收费管理办法》（忻房字〔2007〕13号），严格按照《忻州市住宅物业服务收费指导标准和小区物业服务等级标准》（忻发改发〔2020〕130号）执行前期物业管理招标流程。

　　2、完善物业管理治理标准。建立物业服务行业乱象负面清单、业主委员会行为负面清单，持续开展物业服务领域乱象整治。物业服务企业信用评价结果纳入物业服务项目招标投标打分项目，形成优胜劣汰的市场竞争机制。

　　3、加强信用评价考核。按照“双随机、一公开”要求，各职能部门加强对物业企业日常管理的监督检查，发现问题及时督促物业企业整改，对存在的重点、难点问题上报领导组办公室。领导组办公室组织协调各职能部门形成联动监管和联合检查机制，日常检查记录纳入信用评价体系。

　　4、扩大物业管理覆盖范围。新建住宅小区在房屋交付之前严格按照规定进行物业招标；已列入改造计划的老旧住宅小区，及时跟进业委会（物管会）的成立，选聘物业服务企业提前进场，确保建管无缝对接。引导业主协商确定老旧小区的管理模式，鼓励物业企业统一管理在管项目周边老旧小区；近期内未列入改造计划处于失管状态的老旧小区和规模较小暂不具备专业化物业管理条件的老旧小区，由街道办、乡（镇）组织业主自管或聘用职业经理人，也可由街道办、乡（镇）实行社区托管，待条件成熟，逐步实现专业化物业管理。

　　（三）建立“三级调处”制度

　　按照人民调解、行政调解、司法调解步骤，创新物业领域矛盾纠纷调处模式，健全矛盾纠纷处置工作机制。按照职责分工，物业领域一般矛盾纠纷原则上由街道办、乡（镇）依据物业服务合同、业主规约处置；矛盾纠纷较为突出或者涉及范围广、情况复杂，造成社会影响较大的矛盾纠纷案件报当地政府；重大问题报领导组办公室，由领导组组织召开联席会议，相关职能部门联动处置，突发公共事件领导组第一时间启动应急处置机制；对典型侵权、违法案件或经行政调解难以解决的，相关部门要加大调解和查处力度。

　　（四）规范住宅专项维修资金管理和使用

　　1、提高维修资金使用效率。优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。根据《山西省住房和城乡建设厅关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》（晋建房字〔2014〕279号）和《山西省住房和城乡建设厅关于进一步加强住宅专项维修资金监管工作的通知》（晋建房字〔2019〕175号）规定的紧急维修事项清单，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由街道组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。因供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的，维修工程竣工后，必须公开维修资金使用数额。加强维修资金使用的招标、验收、审计等环节的监督管理工作。

　　2、健全维修资金管理制度。提高维修资金管理机构专业化、规范化管理水平。采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，控制专户管理银行数量。探索委托专业机构运营维修资金，提高资金收益水平，并将收益分配给业主。加快使用数字房产住宅专项维修资金监管系统，每年公示资金管理和使用情况，接受社会监督。加强维修资金监管，严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为。

　　3、加大维修资金归集力度。推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。加大对建设单位、物业企业代收维修资金的清缴力度。在规定时限内全面完成开发商已收而未交专户的维修资金清缴工作，对拒不缴交的由行政执法部门严厉查处，仍未足额交纳的公安经侦介入，务求全面清交，全部到位。未交纳维修资金或维修资金不足的小区，要集中开展补缴、续缴工作。

　　（五）严格规范住宅小区物业承接查验

　　新建住宅小区在工程竣工验收之后交付使用之前，由街道办事处、乡（镇）协调建设单位、物业企业及有关部门进行承接查验，形成报告并备案。已交付使用尚未进行承接查验的住宅小区，要立即组织专人集中推进承接查验工作。可从保障性住房的承接查验入手，以点带面、推广实施。

　　（六）全面实施供水、供电、供气、供热分户控制

　　1、全面实施供水、供电、供气、供热直供到户。按照《国务院办公厅转发国家发展改革委等部门关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见的通知》（国办发〔2020〕53号）要求，新建居民住宅小区供水、供电、供气、供暖分户控制、直供到户，专业部门收费、养护、维修直接对接终端用户；对尚未实施供水、供电、供气、供暖分户直供的住宅小区由领导组组织相关部门出台具体方案分阶段改造。

　　2、运行维护费用纳入企业经营成本。建筑区划红线内供水供电供气供暖管网的建设安装、更新改造、维修维护等费用已由政府承担的，不得再向用户收取。新建商品房、保障性住房等建筑区划红线内供水供电供气供暖管线及配套设施设备的建设安装费用统一纳入房屋开发建设成本，不得另外向买受人收取；投入使用后，可依法依规移交给供水供电供气供热企业实行专业化运营管理；建筑区划红线内属于用户资产的设施经验收合格的，相关维修维护等费用由相关企业承担，相关运行维护等费用纳入企业经营成本。

　　（七）加快老旧小区改造提升工作

　　完善老旧小区设施设配配置。同步集中连片改造，逐步完善老旧小区硬件配置。主要涉及电动车自行车停放场所及充电设施设备，公共区域照明，基础消防设备和文体设施设备，物业服务用房等。在保有绿化和满足消防疏散条件的前提下，经业主同意后报请规划部门审批，适当调整布局，使用业主共用部位，因地制宜、合理统筹，最大限度提升业主居住质量。

　　五、工作要求

　　（一）提高思想认识、加强组织领导。各级各部门要提高站位，对物业服务市场秩序的严峻形势保持清醒的认识，把推进物业市场规范运行提升到利民生、保稳定的高度上来，领导组将不定期召开联席会议，研究解决物业服务领域出现的涉及面广、影响力大、具有普遍性的难点、热点典型案例。各职能部门要根据工作实际，安排分管领导具体负责并指定联络人员，依据职责分工有效开展工作。

　　（二）强化监督管理，建立联动机制。各职能部门要紧密配合、形成合力，加强对物业企业、业委会的日常监管，综合运用信用考核和行政执法把监督管理落到实处，做到事前事中事后监管到位，实现物业服务领域的综合整治、立体管理、全方位监督。

　　（三）加强人员培训，做好政策宣传。由住建部门和街道办事处联合主办，各成员单位配合，加大从业人员培训力度，开展法律法规进社区活动，邀请各职能部门专家主讲，召集城区物业企业管理人员和住宅小区业委会委员或居民代表，从法律法规、相关政策应用、经典案例、物业实操、安全生产（消防安全）专题教育、职业能力提升、综合技能等方面进行政策宣传，引导广大居民自觉遵守文明市民公约和小区管理规定，依法有序参与物业管理活动，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。

　　忻州市人民政府办公室      

　　2021年5月10日        

　　（此件公开发布）

　　相关解读：

　　《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》的政策解读