为全面落实《中华人民共和国民法典》、《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)、住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)、《山西省物业管理条例》和《忻州市物业管理条例》等有关物业管理规定,进一步规范物业服务行业,不断满足人民群众对美好生活的需要,市政府印发了《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》(以下简称《实施意见》)。为更好地理解和贯彻《实施意见》精神,现对《实施意见》做如下解读:

  一、出台背景及意义

  (一)背景

  随着经济社会发展,我市物业行业规模不断扩大,物业管理区域不断拓展。物业管理在加强城市管理、改善人居环境、构建和谐社区等方面发挥了一些作用,但是小区物业管理与人民日益增长的美好生活需要还存在一定差距,出现了一些新情况、新问题,主要体现在:一是物业管理体制机制未理顺;二是物业服务企业管理不规范、服务不到位;三是业主物业服务商品意识不强、自律和自治意识不够、业委会组建工作滞后或成立以后运作不规范;四是老旧小区增多,难以实施专业化物业管理等问题。

  党的十九大强调,要坚持在发展中保障和改善民生,着力解决好人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾,物业管理事关群众切身利益。为了解决我市物业管理上的突出问题,促进我市物业服务市场的健康有序的发展,增强人民群众的获得感幸福感安全感,出台一个明确、有效的规范性文件,刻不容缓,意义重大。

  (二)意义

  住宅小区是居民生活的主要空间,是社会治理的基本单元,物业服务企业作为社区综合治理的承载主体,事关群众生活品质,事关居民群众切身利益,事关基层和谐稳定。加强物业管理工作,是市委、市政府关注民生的具体体现,是提升城市管理水平的客观需要,是构建和谐社区的重要内容,是推动社会经济高质量发展的组成部分。

  二、政策依据

  《中华人民共和国民法典》、《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)、住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)、《山西省物业管理条例》、《忻州市住宅物业管理条例》。

  三、主要内容

  《实施意见》分别就我市住宅小区物业管理的总体要求、职责分工、主要任务和组织保障等内容作了具体规定:

  1、明确总体要求。《实施意见》以打造“现代化住宅小区”为目标,以红色物业、红色业委会为引领,以物业企业信用等级评价为抓手,坚持法治思维,发展和创新物业管理服务机制,理顺社区建设、物业管理、业主自治之间的关系,构建“党建引领、社区管理、业主自治、物业服务、行业指导”的物业管理长效机制。

  2、强化组织保障。《实施意见》规定,成立由市政府分管领导任组长的忻州市推进住宅小区物业管理服务工作领导组。成员单位包括市政府办公室、市住建局、市行政审批局、市发改委、市公安局、市工信局、市城管局、市规划和自然资源局、市生态环境局、市人防办、市应急管理局、市市场监督管理局、市民政局、市卫健委、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等部门。负责全市住宅小区物业管理长效机制的建立,统筹协调和监督指导各县(市、区)、五台山风景名胜区及市直相关部门按照各自职责分别做好物业管理服务相关工作;研究提出解决物业领域突出问题的相关政策措施;召开联席会议,研究处置物业领域重点难点问题和社会影响较大的公共事件。

  3、细化工作职责。《实施意见》中明确,按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则,形成市、区、社区(乡、镇、办)三级物业监管工作格局,对相关部门职责进行明确:街道办事处、乡镇人民政府是构建小区物业管理长效机制的组织实施主体,各级政府行业管理部门和单位是构建小区物业管理长效机制的行业监管主体,要依照法定职责和相关要求,积极履行职责,并主动配合和支持街道办事处、乡镇人民政府开展工作。

  4、确定工作任务。一是规范业主委员会运行,融入基层社会治理体系,打造“红色物业”、“红色业委会”,形成社区治理合力。二是规范物业运行,加强监督。三是提升物业管理服务水平,加强前期物业管理招标监管,完善物业管理治理标准,扩大物业管理覆盖范围,加强信用评价考核及日常监督检查。三是按照人民调解、行政调解、司法调解步骤,创新物业领域矛盾纠纷调处模式,健全矛盾纠纷处置工作机制,建立“三级调处”制度。四是规范住宅专项维修资金管理和使用,提高维修资金使用效率,健全维修资金管理制度,加大维修资金归集力度。五是严格规范住宅小区物业承接查验,新建住宅小区在工程竣工验收之后交付使用之前,由街道办事处、乡(镇)协调建设单位、物业企业及有关部门进行承接查验,形成报告并备案。已交付使用尚未进行承接查验的住宅小区,要立即组织专人集中推进承接查验工作。六是新建居民住宅小区全面实施供水、供电、供气、供热分户控制,尚未实施供水、供电、供气、供暖分户直供的住宅小区由领导组组织相关部门出台具体方案分阶段改造。七是加快老旧小区改造提升工作,逐步完善老旧小区硬件配置,最大限度提升业主居住质量。

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